去年“930”以來(lái)，中國房地產(chǎn)調控政策越加嚴厲，地方政府限購、房地產(chǎn)貸款緊縮、加強對消費貸，現金貸違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策由鼓勵轉為抑制交易等措施接連出臺，帶領(lǐng)中國進(jìn)入了又一輪房地產(chǎn)調控政策周期。
中共的十九大進(jìn)一步強調：“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！�12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議提到“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控�！�
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策正處于十字路口。關(guān)于中國房地產(chǎn)未來(lái)，當下有兩種截然不同預期。一種認為，中國樓市正處在巨變的前夜，房產(chǎn)稅、租售同權、土地供給改革等將使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)告別短期波動(dòng)劇烈，走出房?jì)r(jià)屢控屢漲的怪圈；另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，房地產(chǎn)長(cháng)效機制并非首次提出，之所以推進(jìn)艱難，在于中國政府很難承受房地產(chǎn)下滑帶來(lái)的經(jīng)濟下行壓力以及破解土地財政困境，以往如此，這次也難言有何不同。
究竟未來(lái)中國房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)會(huì )如何演變？是巨變的前夜還是難逃屢控屢漲？
其實(shí)，對于房地產(chǎn)長(cháng)效機制存在疑慮并不難以理解，回顧過(guò)去十多年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行，不難發(fā)現，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢與政策的短期化態(tài)勢是十分明顯的。即過(guò)去十幾年內，房地產(chǎn)政策往往在二三年時(shí)間便實(shí)現松緊轉換，中國房?jì)r(jià)也往往是經(jīng)歷一段時(shí)間的快速增長(cháng)，其后便引致嚴厲的政策調控措施，調控導致短期內供需關(guān)系以及房?jì)r(jià)上漲預期改變，再通過(guò)經(jīng)濟增長(cháng)帶動(dòng)收入提升，為高企的房?jì)r(jià)提供了支撐。而后房地產(chǎn)遇冷拖累經(jīng)濟，影響地方財政收入，房地產(chǎn)政策松動(dòng)而演變成鼓勵，又引領(lǐng)了新一輪房?jì)r(jià)報復式上漲，如此反復。
筆者曾在此前專(zhuān)欄文章《中國房?jì)r(jià)屢控屢漲之謎》中，將過(guò)去十年中國房地產(chǎn)調控歸納之為中國式的“房?jì)r(jià)-收入螺旋式上漲”的化解泡沫模式。在筆者看來(lái)，造成這種局面的因素眾多，其中，中國獨特的制度因素是難以忽視的重要原因。
尤其是中國獨特的土地財政制度，使得地方政府總是有意無(wú)意把房?jì)r(jià)往高推；而中國政府長(cháng)期以來(lái)對增長(cháng)目標的過(guò)度看重，也使得在經(jīng)濟下行壓力較大之時(shí)，房地產(chǎn)常常被作為穩增長(cháng)的重要手段。在此背景下，經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)政策放松與房?jì)r(jià)螺旋式攀升，中國社會(huì )已普遍堅信中國房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)，以及其背后獨特的制度因素如政府已為房地產(chǎn)背書(shū)，這種房地產(chǎn)螺旋式上漲是過(guò)去十幾年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。
本輪房地產(chǎn)調控有何不同？
這樣的預期存在巨大風(fēng)險的。筆者在另一本專(zhuān)欄文章《房地產(chǎn)國家牛市存八大風(fēng)險》中提到的，一旦缺乏收入改善預期等基本面支撐，短期內過(guò)快過(guò)大房?jì)r(jià)上漲可能超出可承受范圍，增加經(jīng)濟脆弱性與金融風(fēng)險；而樓市香港化趨勢明顯，加大了收入差距，損害社會(huì )公平；此外，房地產(chǎn)一枝獨秀同時(shí)會(huì )對轉型和創(chuàng )新不利；更進(jìn)一步，樓市綁架政府，讓政策進(jìn)退兩難。
去年930以來(lái)，中國政府已經(jīng)從限購、限貸、增加供給等角度采取了嚴厲的抑制房地產(chǎn)個(gè)泡沫的措施，房地產(chǎn)長(cháng)效機制也呼之欲出。然而，由于以往政策松緊轉換頻繁，仍有不少質(zhì)疑認為，本輪房地產(chǎn)調控也是短期現象，政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)以及土地財政的困境將使得長(cháng)效機制難有實(shí)際意義。
這種觀(guān)點(diǎn)觸及了房地產(chǎn)長(cháng)效機制推出的最大制度障礙與困難，并非沒(méi)有道理，但在筆者看來(lái)，這也忽視了本輪房地產(chǎn)調控與以往的六大不同之處，或使得中國房地產(chǎn)面臨一次巨變。
這六大不同主要體現在：
第一，與以往調控不同，本輪房地產(chǎn)調控是中央領(lǐng)導核心意志的體現。
第二，本屆政府政策已擴展了曾經(jīng)的想象邊界。十八大以來(lái)，本屆政府諸多措施的推動(dòng)超出預期。例如，反腐與八項規定推行之初，認為這些改革難以持續的觀(guān)點(diǎn)是占據上風(fēng)的，如今看來(lái)，情況大不相同。反觀(guān)房地產(chǎn)政策也可能如此，雖然目前擔憂(yōu)房地產(chǎn)長(cháng)效機制并不看好的觀(guān)點(diǎn)十分普遍，但從去年以來(lái)，地方房?jì)r(jià)一旦出現環(huán)比上漲便接連加強調控的態(tài)勢來(lái)看，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的執行力也要高于以往。
第三，房?jì)r(jià)-收入螺旋式上漲模式已難以為繼。與以往不同的是，中國的房?jì)r(jià)已達世界頂端，而且已處于由高速收入增長(cháng)向中高速增長(cháng)轉變的新常態(tài)時(shí)期，未來(lái)收入很難延續以往兩位數的較高增長(cháng)，甚至可能由于轉型，出現短期的結構性失業(yè)。而如果并未對收入放緩有充分預期，相反，憑借以往房?jì)r(jià)只漲不跌的經(jīng)驗，認為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠其獨特性、以及相信政府會(huì )為房地產(chǎn)背書(shū)就能對抗經(jīng)濟規律，是十分危險的。
第四，房地產(chǎn)國家牛市透支信任成本。當下供給側改革已到了攻堅階段，房地產(chǎn)長(cháng)效機制已涉及到財稅改革、土地改革、公共服務(wù)均等化等方面，也關(guān)乎縮小貧富差距這一社會(huì )問(wèn)題的解決。如果最終仍難以走出房?jì)r(jià)屢控屢漲的怪圈，再次坐實(shí)了房地產(chǎn)國家背書(shū)的判斷，則有可能損傷各界對改革的預期，透支對改革的信任成本。
第五，新動(dòng)能為擺脫房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)創(chuàng )造條件。與以往不同的是，本輪經(jīng)濟反彈既有房地產(chǎn)、基建等傳統模式的帶動(dòng)，也有經(jīng)濟新動(dòng)能的支持。今年在傳統領(lǐng)域受到去杠桿政策的影響出現回落之時(shí)，高端制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)支付、新能源等經(jīng)濟新動(dòng)能仍發(fā)揮著(zhù)對經(jīng)濟的帶動(dòng)作用，對投資放緩提供了對沖，降低了經(jīng)濟的負面下行壓力。而考慮到未來(lái)全球經(jīng)濟復蘇帶動(dòng)的出口提升，消費保持穩健，筆者認為，推出房地產(chǎn)長(cháng)效機制，走出經(jīng)濟對房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)面臨最好的改革窗口。
第六，房地產(chǎn)長(cháng)效機制已經(jīng)呼之欲出。相比于以往的進(jìn)展緩慢，十九大后，房地產(chǎn)長(cháng)效機制正在加快推動(dòng)，有望破冰。發(fā)改委副主任寧吉喆表示，“房地產(chǎn)長(cháng)效機制正在緊鑼密鼓制定，會(huì )適時(shí)出臺”。財政部部長(cháng)肖捷近日發(fā)文《加快建立現代財政制度》稱(chēng)，按照“立法先行、充分授權、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，亦是房地產(chǎn)稅加速的信號。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提到保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控為明年房地產(chǎn)定調。而從實(shí)踐來(lái)看，當下圍繞房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權、支持住房租賃等相關(guān)政策亦在加速落地，長(cháng)效機制已初現輪廓。
綜上，筆者認為，十九大之后，中國房地產(chǎn)已處于十字路口。盡管當下仍有不少觀(guān)點(diǎn)堅信中國房地產(chǎn)難以走出屢控屢漲的怪圈，但從本輪調控的六大不同來(lái)看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能已經(jīng)處于巨變的前夜，或迎來(lái)新時(shí)代，特別是房地產(chǎn)稅的加快落地以及地方與中央財權與事權的理順，將從根本上擺脫土地財政的頑疾；而更加注重增長(cháng)質(zhì)量而非速度，縮小貧富差距的新要求也使得未來(lái)中國經(jīng)濟需要降低對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，通過(guò)改革與創(chuàng )新尋找中國經(jīng)濟的新動(dòng)能。
來(lái)源：華爾街見(jiàn)聞
