和訊房產(chǎn)消息 “新時(shí)代 新思路”第九屆中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì )今日舉行。在本次會(huì )議上，華遠集團前董事長(cháng)、華本企業(yè)家俱樂(lè )部榮譽(yù)理事長(cháng)任志強對話(huà)北京師范大學(xué)金融研究院中心主任鐘偉，就房地產(chǎn)領(lǐng)域最熱的五個(gè)議題進(jìn)行激烈的探討，為觀(guān)眾奉上一出精彩絕倫的討論會(huì )。
一、2018年中國樓市究竟會(huì )怎么樣？
任志強：政府對政策的把控將決定2018年樓市，重要節點(diǎn)是2018年全國兩會(huì )。
鐘偉：基于中央政府和地方政府的博弈，2018年樓市調控基本穩定，被迫會(huì )有松綁。
二、地產(chǎn)股在2018年走勢如何?
任志強：地產(chǎn)調控將深刻的影響地產(chǎn)股走勢。日前，北京共有產(chǎn)權地產(chǎn)流拍，這是市場(chǎng)對政策的反映，政策和市場(chǎng)配合好，地產(chǎn)股就會(huì )好。
鐘偉：2018年一季度會(huì )比較好，尤其內房股。在排行榜上第11到第50名的房企非常有潛力，重點(diǎn)是那些綜合運營(yíng)能力較強、市場(chǎng)認可度更高、不以純住宅擴張的增長(cháng)企業(yè)。
三、2018年是否會(huì )出臺房產(chǎn)稅，它跟房?jì)r(jià)有什么關(guān)系？如果落地，會(huì )在何時(shí)？
鐘偉：房產(chǎn)稅落地絕無(wú)可能。
任志強：中國人其實(shí)一直交房產(chǎn)稅，新的房產(chǎn)稅出臺，首先要減少現在繳的一些稅費。房產(chǎn)稅不僅僅是立法上那么簡(jiǎn)單，還涉及中國人的實(shí)際情況。它跟房?jì)r(jià)是兩回事兒，距離出臺還早著(zhù)呢。
四、中國將進(jìn)入存量地產(chǎn)時(shí)代，在地產(chǎn)管理模式，兩位覺(jué)得該如何去做這個(gè)事情？
任志強：中國進(jìn)入存量市場(chǎng)，還有很長(cháng)時(shí)間，新房市場(chǎng)需求仍然巨大。
鐘偉：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入分化時(shí)代，豪宅需求，城市更新帶來(lái)的改善需求，農村人進(jìn)城購房需求，每個(gè)群體的購買(mǎi)能力都不同，要知道房子賣(mài)給誰(shuí)。
五、日前，國土部稱(chēng)：政府將不再是居住用地唯一提供者，那么中國的房?jì)r(jià)會(huì )降嗎？
任志強：房?jì)r(jià)是由市場(chǎng)決定。
鐘偉：根據過(guò)去十年的經(jīng)歷，政府壟斷導致了房?jì)r(jià)上漲。未來(lái)供應主體多元化，這會(huì )改變壟斷格局。不過(guò)，在土地用途、年限等方面會(huì )出現稀奇古怪的事情，可能會(huì )造成一定的混亂。
以下為對話(huà)實(shí)錄：
主持人：鐘偉教授是昨天晚上重感冒，今天到這兒來(lái)，掌聲送給他。今天在場(chǎng)壓力最大的是我，因為我主持這場(chǎng)論壇。大家都知道我們在2017年博鰲年會(huì )上，任總、鐘教授有一場(chǎng)PK，鋪天蓋地的媒體報道。鐘偉隔空懟任志強，今天我們把兩位請到現場(chǎng)，來(lái)一次面對面的討論。任總、鐘教授，我想我們今天我代表華本企業(yè)家俱樂(lè )部的群體，我們準備了五個(gè)問(wèn)題。我直接來(lái)第一個(gè)問(wèn)題，我們談?wù)劗斚碌姆康禺a(chǎn)形勢，2018年整個(gè)房地產(chǎn)的趨勢會(huì )有什么變化，先請任總。
任志強：我覺(jué)得房地產(chǎn)，top10、top30、top50已經(jīng)說(shuō)完了，不會(huì )有太大的改變，所以這個(gè)問(wèn)題問(wèn)單總（單偉豹）就可以了，剛才說(shuō)過(guò)了。政策會(huì )不會(huì )變，我覺(jué)得已經(jīng)說(shuō)清楚了，我們姚總已經(jīng)說(shuō)了十九大很重要的幾個(gè)目標，主要矛盾已經(jīng)發(fā)生改變了，已經(jīng)替你回答完了。還有什么問(wèn)題？量?jì)r(jià)，量肯定是比今年好，章總已經(jīng)說(shuō)了，不給錢(qián)，那量就會(huì )少一點(diǎn)，老百姓也沒(méi)錢(qián)，不給老百姓貸款。去年占到50%左右，企業(yè)占48%，今年如果不給錢(qián)的話(huà)量就會(huì )下降，這是很簡(jiǎn)單的事情。但是量下降，不一定價(jià)格就下降。2014年我們是量下降了，但是2014年的房子是漲價(jià)的，因為量下降和房子漲價(jià)不漲價(jià)沒(méi)有太直接的關(guān)系。
任志強：如果政府說(shuō)高價(jià)不準賣(mài)，那結果可能就是看得見(jiàn)的都是降價(jià)的。前年大概超過(guò)萬(wàn)元的城市只有19個(gè)，去年超過(guò)萬(wàn)元平均房?jì)r(jià)的城市只有41個(gè)，去年只有9個(gè)城市是下降的，但是他們價(jià)格下降都是政府按著(zhù)的。今年可能要按著(zhù)的話(huà)，下降的程度就會(huì )多一點(diǎn)。因為不按著(zhù)就反彈了，所以他可能還要按著(zhù)。
任志強：我覺(jué)得姚總剛才說(shuō)了一個(gè)問(wèn)題大家應該清楚，姚總說(shuō)現在是不平衡，不是沒(méi)房子住了，是要住好房子。去年我們產(chǎn)生的房子里面90平米以下的住房是20年以來(lái)最少的一次，換句話(huà)說(shuō)就是大家都住好房子、大房子了。90平米以下的房子，尤其在2017年以后，90平米、70平米的比例很高。但是去年賣(mài)的房子，在這么多年里比例最低，現在大家都在做大房子了。
主持人：每位嘉賓一個(gè)問(wèn)題5分鐘的回答，問(wèn)一下鐘教授。
鐘偉：剛才講到調控政策會(huì )不會(huì )有所松動(dòng)，我個(gè)人傾向于認為還是會(huì )的。為什么今年會(huì )有所松動(dòng)？去年年底的經(jīng)濟規律會(huì )議貨幣是緊的，關(guān)住貨幣的緊閘門(mén)。財政也是緊的，指優(yōu)化支出結構，跟2016年的經(jīng)濟工作會(huì )議的措施是完全不一樣的。土地和房地產(chǎn)調控這塊前面還是老套路，多剔除供給，滿(mǎn)足多層次的需求，最后還有一個(gè)就是分清中央政府跟地方政府的事權，實(shí)現差別化的調控�，F在兩會(huì )還沒(méi)開(kāi)，大家要爭自己兩會(huì )中的位置，所以目前的政策是最緊張的政策。開(kāi)完兩會(huì )該干活的時(shí)候心態(tài)就不一樣了。
為什么要留下房地產(chǎn)調控的余地呢？市場(chǎng)在緊繃，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和地方政府的資金鏈哪個(gè)更緊。因為地方政府在過(guò)去2010年到2017年土地財政收入大約是27萬(wàn)億，地方政府左手靠土地，右手靠舉債�，F在舉債不行了，如果限價(jià)的措施過(guò)于嚴厲的話(huà)，在一線(xiàn)城市大量的商品房不能獲得預售，地方政府就沒(méi)有辦法希望開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉存貨，看誰(shuí)的資金鏈更緊。
第三個(gè)價(jià)格的趨勢，2018年的價(jià)格走勢還是很明朗的。明朗化的原因在哪里呢？如果看新房的話(huà)，新房有一個(gè)指標，2017年商品房一共銷(xiāo)售了大概16億多平米，竣工大概9億多平米，消費比接近2，這個(gè)數據跟2010年的三季度、四季度接近的，2010年三四季度的時(shí)候開(kāi)發(fā)商做的主要工作就是組織客戶(hù)排隊，任意漲價(jià)。其實(shí)現在也處于現在的狀態(tài)，也處于暗示著(zhù)一個(gè)前景，就是如果政府不調控、不限價(jià)新房的話(huà)，新房有可能有巨大的漲幅。二手房情況同樣，如此看鏈家的委托比，就是一套房掛出來(lái)有幾個(gè)買(mǎi)家想看，正常是4，目前接近5了，也就意味著(zhù)兩三個(gè)月之后，像一線(xiàn)城市的二手房的價(jià)格也可能會(huì )漲。所以總體上新房?jì)r(jià)格今年有巨大的上漲壓力，但是地方政府面臨的調控壓力不會(huì )讓市場(chǎng)漲那么高，二手房的市場(chǎng)在五六月份會(huì )上漲比較明顯。
我們反思2016年、2017年以來(lái)的調控，給窮人的房子哄抬物價(jià)，給富人的房子打折。這個(gè)調控主要是有問(wèn)題的。所以我不知道未來(lái)的后續調控怎么能下得來(lái)臺？正確的姿態(tài)不是這樣的，正確的姿態(tài)應該是窮人買(mǎi)中低價(jià)的房子，采取限購的措施。中高價(jià)的房子不僅不限購，政府還要額外加5%到10%的稅，這樣可能更好一點(diǎn)。
主持人：謝謝鐘教授，我總結一下，任總說(shuō)看兩會(huì )，鐘教授的意思是調控會(huì )繼續。
鐘偉：調控會(huì )基本穩定，但被迫放松，如果再不放松，中央政府和地方政府自己就下不了臺。
任志強：我只聽(tīng)到鐘偉說(shuō)房子還會(huì )漲價(jià)。
主持人：第二個(gè)問(wèn)題，大家知道地產(chǎn)和地產(chǎn)股的走勢并不完全一致，有時(shí)候地產(chǎn)好的時(shí)候地產(chǎn)股不漲，地產(chǎn)停的時(shí)候地產(chǎn)股暴漲。上市公司房企應該怎么安排資金計劃，總體來(lái)講就是談?wù)劦禺a(chǎn)股。第二輪，我們把話(huà)語(yǔ)權交給鐘教授。
鐘偉：好的，謝謝。第一個(gè)，就是看股市首先得看一下世界經(jīng)濟處于怎樣的階段，習近平在A(yíng)PEC會(huì )上講世界經(jīng)濟處于上升期，所以其實(shí)經(jīng)濟是上升期。上升期的時(shí)候肯定是資產(chǎn)價(jià)格，尤其是權益類(lèi)是最好的。所以總體上來(lái)講今年的股票市場(chǎng)是溫和的牛市，如果說(shuō)規模以上的工業(yè)企業(yè)盈利增長(cháng)今年假定是5%到15%，股票市場(chǎng)應該也能漲這么多，這是第一。
第二，股票市場(chǎng)今年上半年的運行特點(diǎn)，海外市場(chǎng)要好一些，境內是大票要比小票好一些。就房地產(chǎn)的情況來(lái)講，價(jià)格是升的，銷(xiāo)量不一定能上去。地產(chǎn)股來(lái)講，我個(gè)人更看好就是模式的變化。恒大、碧桂園、融創(chuàng )，去年都做得不錯。但是房地產(chǎn)行業(yè)可能要重新反思一下，你高速擴張的方式、在三四線(xiàn)城市廣泛布局的方式，高流轉、高銷(xiāo)售的方式，是不是還能持續？也許過(guò)去是輕資產(chǎn)，未來(lái)你要考慮留一些優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)。也許過(guò)去是以銷(xiāo)售創(chuàng )新為主，而現在可能更多的通過(guò)復雜的資管計劃，換取非銷(xiāo)售的現金流。過(guò)去特別強調行業(yè)排名，強調快投，未來(lái)可能是快投也要、利潤也要，模式是在變的。根據這樣的思路，我個(gè)人認為今年在房地產(chǎn)股的表現來(lái)看，可能在一季度表現會(huì )比較好。因為港股的房地產(chǎn)已經(jīng)差不多了，我現在更看好的內房的白馬股，白馬股就是別排名前10，排第11到第50的，有一定規模的，而且市場(chǎng)份額在擴張的，同時(shí)這些企業(yè)并不僅僅以快消式的主張為主，他們是以有運營(yíng)能力的，他們的估值更有余地，擴張業(yè)績(jì)彈性更有余地，市場(chǎng)的認可度也更高。所以我個(gè)人覺(jué)得這些企業(yè)更喜歡一些。他們當下還需要做幾件事情，第一個(gè)要做的事情就是你得看看人民幣在升，不要以為人民幣在貶。2025以前人民幣1：5總是可以的吧，因此現在的這個(gè)時(shí)間，如果在元旦前已經(jīng)到海外借了美元債了你牛，如果現在正準備債美元債，你不錯，如果還不動(dòng)手，下半年可能外管局和人民銀行不一定鼓勵海外到去發(fā)美元債，所以現在是個(gè)好機會(huì )，別指望國內的金融體系。
第二個(gè)，我們得看看現在在體量大當中，既然要做非銷(xiāo)售式的，政府要做，肯定是政府這一塊的資金要做，比如說(shuō)開(kāi)行的PSL，這幾年已經(jīng)投了3萬(wàn)多股了。所以未來(lái)中國的房地產(chǎn)一定會(huì )成為雙軌制。以前是走市場(chǎng)的，未來(lái)有一部分是非市場(chǎng)的，你肯定要考慮非勢場(chǎng)怎么做，比如說(shuō)政府，跟政策性金融機構合作，開(kāi)辟一個(gè)新的天地。
所以總體來(lái)講，我個(gè)人覺(jué)得上半年的內房股，尤其不是以快速住宅擴張為主的內房股，在今年上半年在股漲方面還是有非常大的優(yōu)勢的。
主持人：任總。
任志強：我覺(jué)得鐘教授說(shuō)境外的上市公司股票漲得快，他應該快，因為從1月份看境外市公司，境外融資的成本都比在境內的融資成本低。而且，境外融資沒(méi)有受到境內章總講的一大堆條件的約束。所以境外上市公司境外融資的能力擴張了，而且擴張不是一倍。比如潘石屹從境外借一大堆美元，后來(lái)我看他的利息支出是零，因為人民幣漲了，所以就少花錢(qián)了，把利息消滅掉了。因此境外上市公司情況會(huì )比境內上市公司情況好。
任志強：只有好心不行，還要想想除了好心以外能不能符合現實(shí)社會(huì )的需求。我剛才也說(shuō)了，如果都限制價(jià)格不讓賣(mài)高價(jià)，怎么可能出來(lái)好房子呢？因為你的價(jià)格不行了，我不能用好材料了，建大房子不能用好產(chǎn)品了，因為你控制的價(jià)格我達不到。所以這還是個(gè)問(wèn)題。我覺(jué)得最危險的就是我們的共有產(chǎn)權房流標了，投標沒(méi)人投了。也看到很多租賃性租房的也流標了，如果都是說(shuō)不流標，那政府就覺(jué)得他的政策是對的，如果都流標了，就說(shuō)明政府得重新動(dòng)動(dòng)腦子，不要僅想著(zhù)我的出發(fā)點(diǎn)是好的，還得想著(zhù)社會(huì )環(huán)境和影響是好的。否則指標漲不上去。
主持人：謝謝，剛才鐘教授打斷一次機會(huì )，但是打斷失敗，你再補上。
鐘偉：沒(méi)有補充了，因為任總常是答非所問(wèn)。我想說(shuō)的是，之所以?xún)确抗蛇^(guò)去幾年漲的沒(méi)有境外好，證監會(huì )實(shí)際上有責任。因為證監會(huì )很大的特點(diǎn)就是有點(diǎn)不識金鑲玉，ABT一個(gè)都不在中國，都在國外。這樣怎么能搞成一個(gè)資本市場(chǎng)強國呢？這是不行的。
主持人：進(jìn)入第三個(gè)話(huà)題，談?wù)劮慨a(chǎn)稅。有人說(shuō)今年房產(chǎn)稅會(huì )落地，任總不一定贊同。房產(chǎn)稅跟房?jì)r(jià)有什么關(guān)系？如果要落地大概何時(shí)落地？怎么落法？具體會(huì )怎樣收？歡迎鐘教授回答。
鐘偉：謝謝，我也聽(tīng)說(shuō)今年房地產(chǎn)稅要落地，這是絕對不可能的。
關(guān)于房產(chǎn)稅可能是這樣的，它需要通過(guò)一系列的環(huán)節，第一個(gè)環(huán)節人大要立法，立法之后列入2018年的重要工作，然后開(kāi)始做草案，然后征求意見(jiàn)形成文本。這個(gè)過(guò)程不快。立法完了以后得找國家主席簽字形成一個(gè)法案。但是國家主席簽字后還能不能立即實(shí)施，地方政府要出臺細則，因為房地產(chǎn)稅被規定為地方稅，中央只管立法，地方要落地細則。地方政府還要對比一下有什么所以，所以從立法到頒布，到細則可能要一段時(shí)間。所以各位可以相信的是關(guān)于房產(chǎn)稅一定不是個(gè)陰謀，突然一覺(jué)起來(lái)就落地了，這跟依法治國是沖突的，不太可能。
第二，什么時(shí)候我也不知道。習大大講了2020年之前決勝全面小康，要讓廣大人民有幸福干和獲得感，你在此之前收稅就讓廣大人民有痛苦、有剝奪感。所以房產(chǎn)稅在2020年落地可能性不大。
接下來(lái)說(shuō)房產(chǎn)稅就能是調控房?jì)r(jià)的長(cháng)效機制，這是瞎掰。房產(chǎn)稅跟房?jì)r(jià)不是翹翹板，它們是親兄弟。高房?jì)r(jià)的地方房產(chǎn)稅也高，比如說(shuō)美國紐約，2%以上的房產(chǎn)稅。有的美國中西部的州不太好的地方，房產(chǎn)稅就是零點(diǎn)幾。所以高房?jì)r(jià)的地方房產(chǎn)稅也高，低房?jì)r(jià)的地方房產(chǎn)稅也低。如果要把房產(chǎn)稅看成是打擊高房?jì)r(jià)的靈丹妙藥，這不符合國際上已經(jīng)出臺的房產(chǎn)稅的各個(gè)國家的實(shí)施的原則。你在中國要怎么收房產(chǎn)稅呢？我也猜不出來(lái)，我覺(jué)得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免稅，從第二套開(kāi)始收。所謂第一套自用的普通住宅按面積，比如140平米以下，按價(jià)格的中位數以下，有可能是這樣的。但總體上來(lái)講不應該把調控一個(gè)國家的。
任志強：如果你說(shuō)這樣的大家都離婚了，一套房子稅也收不出來(lái)。
鐘偉：這也有可能，因為在美國結婚率很低。所以總體來(lái)講房產(chǎn)稅的事情在今后兩三年，無(wú)論是公眾還是開(kāi)發(fā)商都不用太憂(yōu)慮，政府可能有預案的，但沒(méi)有到現在就非得拿這個(gè)預案要落地的情況。也不可能突然襲擊的，連五年規劃都要征求公眾的意見(jiàn)，房產(chǎn)稅這么大的事不可能不廣泛的征求公眾意見(jiàn)的。
主持人：好，鐘教授回答完畢，房產(chǎn)稅絕無(wú)可能，不知道什么時(shí)候落地，房產(chǎn)稅和房?jì)r(jià)是親兄弟。
任志強：胡說(shuō)八道，你們以為你們現在沒(méi)交房產(chǎn)稅呢？你們都交著(zhù)房產(chǎn)稅呢，傻呀？中國的房產(chǎn)稅是1951年，我說(shuō)的中國是中華人民共和國，再往前的話(huà)上海30年代就有了。1951年出臺的房產(chǎn)稅，而且是把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅兩個(gè)稅合一變成了房產(chǎn)稅。不是沒(méi)交房產(chǎn)稅，1956年公私合營(yíng)以后這個(gè)房子都變成公家了，公家不能交稅，就改成工商稅，工商稅從房產(chǎn)稅剝離出來(lái)了。而后又加了一堆稅，土地使用稅、城市維護稅、交易附加，都是從房產(chǎn)稅里剝離出來(lái)的。你們以為你們沒(méi)交，其實(shí)一直在交著(zhù)。樓繼偉提出過(guò)物業(yè)稅，當時(shí)后面有一句話(huà)，告訴你要減免相應的稅費，得把那些剝離出來(lái)的稅費先砍掉。1986年有個(gè)人所得稅的問(wèn)題，我要買(mǎi)房子交稅，個(gè)人住房不能交稅，國際上任何一個(gè)收房產(chǎn)稅的國家，從個(gè)人的購房動(dòng)得減稅。我為什么較附加稅和城市維護稅都從房產(chǎn)稅分離，因為房產(chǎn)稅唯一的目標就是要解決城市的問(wèn)題和交易問(wèn)題。各個(gè)國家的房產(chǎn)稅都是干這個(gè)的，別以為你們沒(méi)交。
現在新提出來(lái)這個(gè)概念，把房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅，把“地”加進(jìn)去了，地原來(lái)就收著(zhù)稅的，使用、占用、出讓金，都是土地稅，你說(shuō)你沒(méi)交嗎？我不認為我們沒(méi)有交房地產(chǎn)稅，不管是房子還是地都你交稅了。所以鐘教授的一句話(huà)說(shuō)得對，如果現在要再加一個(gè)房地產(chǎn)稅，前面稅收不減，后面再加一個(gè)，老百姓就會(huì )不滿(mǎn)意了。他沒(méi)有幸福感了，因為你在拼命加稅。所以房地產(chǎn)稅的問(wèn)題不能僅僅是在立法上那么簡(jiǎn)單的，從立法上，從立法程序上，從過(guò)去稅和后稅關(guān)系上，都沒(méi)有。我個(gè)人覺(jué)得不減稅你們就別想，什么時(shí)候減稅了有可能，他們認識到得把現在交的房地產(chǎn)稅該減的先減了才能收。
再說(shuō)房地產(chǎn)稅和房?jì)r(jià)有沒(méi)有關(guān)系。美國在設立房地產(chǎn)稅的時(shí)候定和指數叫100，現在是299，接近于300。從100到300，收了房地產(chǎn)稅房?jì)r(jià)就漲？你們以為房地產(chǎn)稅和房?jì)r(jià)不漲嗎？?jì)苫厥�，因為人家減了其他的稅，所以大家愿意交房產(chǎn)稅。美國有個(gè)評比，哪個(gè)地區的個(gè)人所得稅交的最多，最富的地區都是最好的，而那個(gè)地區的房?jì)r(jià)也最貴，因為那個(gè)地區的治安最好、教育最好、自然環(huán)境最好，因為錢(qián)就做這個(gè)用了。所以從哪兒收的地方稅，用在哪兒以后，那個(gè)地方就好起來(lái)。國際上有個(gè)破窗理論，越破的地方越好，越好的地方就越好。這和房產(chǎn)稅的道理一樣的。也不要怕收房地產(chǎn)稅，如果收了變成地方的稅，像在美國很小的一個(gè)政府，他們的小政府決定了當地的稅。所以你交的房產(chǎn)稅一定是你生活條件更好的時(shí)候，但中國現在還不行。
主持人：謝謝任總。
鐘偉：其實(shí)很多事情也不是像他說(shuō)的那樣。舉個(gè)例子，比如說(shuō)美國的房地產(chǎn)稅務(wù)的問(wèn)題，美國的大多數州來(lái)講，收了房地產(chǎn)稅務(wù)對房?jì)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。因為我們有一個(gè)錯誤的認識，1945年到現在，美國的房?jì)r(jià)復合增長(cháng)3.45%，所以全美的城市加起來(lái)房?jì)r(jià)根物價(jià)一致，但是少數城市房?jì)r(jià)非常高，比如紐約、波士頓、舊金山、西雅圖，遠遠高于美國平均的房?jì)r(jià)。從這個(gè)角度來(lái)看，從中國的角度來(lái)看也是一樣的，房地產(chǎn)稅真正的納稅主體可能是在少數的富裕城市，是高房?jì)r(jià)城市。就中國全國來(lái)講房地產(chǎn)的價(jià)格永遠商家，能不能跑贏(yíng)物價(jià)還不太好說(shuō)。因為過(guò)去有很多的稅，中國的老百姓已經(jīng)交了稅，很多房地產(chǎn)稅務(wù)不會(huì )增，或者應該減其他的稅，這也是遲早的。尤其是中國的富裕家庭。
任志強：我覺(jué)得理論家一般想的都是這樣的做法，美國不管稅高稅低都是公平的。你可以說(shuō)140平米不交稅了，那我要交，農民怎么辦？
主持人：好的。
鐘偉：我想補充一下，房?jì)r(jià)的趨勢是這樣的。其實(shí)少部分熱點(diǎn)城市如此，的確有其他的稅收抵扣的，西方國家是如此的。第二，目前中國的財政收入當中，個(gè)人所得稅的占比非常好。北京、上海，戶(hù)籍人均一年交1000多塊錢(qián)的稅，我們有多少人是按照自己的收入做的？
任志強：你交多少？
鐘偉：我交20多萬(wàn)。
任志強：比我少多了。
鐘偉：因為你收入比我高�？傮w來(lái)講在中國富裕階層的稅賦負擔是非常低的。企業(yè)的稅收大概占GDP，企業(yè)利潤占GDP10%左右，這在全世界是偏低的。比如去年82.7萬(wàn)億，但是中國的居民部門(mén)的稅賦，尤其是中國富人的稅賦是輕的，未來(lái)房地產(chǎn)指向的對象逃不掉的所得稅、地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅都要有。無(wú)論你再怎么要求，這些稅都逃避不掉。在中國未來(lái)也一樣，只有死亡和稅收，對所有人來(lái)說(shuō)不可避免。
任志強：十九大說(shuō)了兩個(gè)基本點(diǎn)，有一個(gè)改變，有兩個(gè)沒(méi)改變。沒(méi)改變的最重要的，我們是初級發(fā)展階段沒(méi)變，第二個(gè)是發(fā)展中國家的地位沒(méi)變。這兩個(gè)在前面盯著(zhù)告訴你不能對富人收稅，因為這兩個(gè)階段告訴你沒(méi)幾個(gè)富人，還都是窮人。你要進(jìn)入發(fā)達國家就要用發(fā)達國家的稅率征稅，要是在發(fā)展中國家的家就得按發(fā)展中國家確定稅種，不能參考發(fā)達國家的對發(fā)展中國家，那要不要發(fā)展了？我們還實(shí)現不實(shí)現中國夢(mèng)了？發(fā)展中國家的低基礎的情況來(lái)看，確實(shí)和美國沒(méi)法比，因為富人太少了，等富人多的時(shí)候就進(jìn)入發(fā)達國家了，人均GDP和人均收入都上去了，自然個(gè)人所得稅的比例就加大了。人都沒(méi)富起來(lái)，怎么能加大呢？所以現在要加稅就是搶劫。我覺(jué)得對窮人和富人可能都受不了。謝謝。
主持人：第四個(gè)問(wèn)題，談?wù)劥媪康禺a(chǎn)�，F在顯然房地產(chǎn)會(huì )形成雙軌制，因此開(kāi)發(fā)商更多的不是通過(guò)銷(xiāo)售，而是通過(guò)資產(chǎn)的管理計劃去實(shí)現非銷(xiāo)售的資金回流和平衡。在這種情況下地產(chǎn)的管理模式怎么樣才能形成地產(chǎn)的資管，地產(chǎn)銷(xiāo)售和非銷(xiāo)售并舉的情況下，地產(chǎn)企業(yè)怎么能在不銷(xiāo)售的情況，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的資管實(shí)現資金的回流。就談?wù)劥媪康禺a(chǎn)吧。
任志強：我就沒(méi)聽(tīng)懂他提的問(wèn)題是什么，中國還沒(méi)進(jìn)入存量地產(chǎn)的時(shí)候，完全進(jìn)入存量地產(chǎn)就是美國那樣的。美國每年的新房建設現在大概是100萬(wàn)套，但是他的銷(xiāo)售800萬(wàn)套，1：7的概率，最高峰都是維持1：7，新增是1，存量是7。中國的增量的過(guò)程還早呢，我們總存量住宅200多億平米，出點(diǎn)頭。大概要75%的城鎮化需要400多億平米，還要多一倍。我覺(jué)得還早。衡量的標準就是一手房和二手房的銷(xiāo)售對比，今年的情況將近17億銷(xiāo)售面積，有3億多是現房，剩下都是期房，還的很遠。存量還沒(méi)到時(shí)候。二手房的銷(xiāo)售總量在北京這樣的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全國平均下來(lái)，現在一手房的總量大于二手房，所以還沒(méi)有進(jìn)入到存量。
存量是什么？400億平方米的住宅，進(jìn)入存量的概念就是每年有5%的折舊，一年需要20億左右的改造量，比現在的16.9億還多。所以你別擔心要轉型，該改行，這個(gè)階段還早。但現在是不是開(kāi)始有了？我們的棚改實(shí)際上就是一個(gè)存量的過(guò)程，但是我們現在過(guò)去的棚改是100%拆掉，然后重新建。那以后可能就不是100%拆掉，而是有選擇性的拆掉一些房子。因為我們過(guò)去的房子太壞太破，比如說(shuō)現在有熱水、有洗澡間的房子大概也就15%左右，85%的人都沒(méi)有洗澡間，在廁所里加一個(gè)熱水器。過(guò)去洗臉刷牙都要到廚房里，這種房子占的比例很大。真正有管道熱水能洗澡的不超過(guò)15%，所以離我們的存量改造還早得很。未來(lái)還有很長(cháng)很長(cháng)的路，不用考慮。至于如何變現金，我覺(jué)得你們不用找答案，李嘉誠就是答案。買(mǎi)一塊地放那存十年，現在一賣(mài)就是翻好幾百倍，就是這樣的。該一個(gè)房子過(guò)兩天賣(mài)了，挺好的，有榜樣在那兒，只是你有沒(méi)有本事學(xué)。如果你拿的資金便宜，你又有不斷的資金你有這么干。你要是沒(méi)錢(qián)，就是蓋個(gè)房子就得賣(mài)，賣(mài)了房子就要拿錢(qián)買(mǎi)地，你就要惡性循環(huán)，因為你沒(méi)錢(qián)。所以這個(gè)發(fā)展過(guò)程以及轉化程度是密切相關(guān)的。要想把存量的東西都轉入進(jìn)來(lái)，你的發(fā)展速度一定和你的資金、和資本市場(chǎng)相應對。如果沒(méi)有這個(gè)條件別老想著(zhù)改，還早呢。
主持人：謝謝任總。有請鐘教授。
鐘偉：市場(chǎng)還是在分化的，的確存在著(zhù)存量的問(wèn)題。分化主要是三類(lèi)，一類(lèi)就是在大都市的過(guò)億豪宅有一部分中國富人是沒(méi)錢(qián)消費的，而且中國的確會(huì )在未來(lái)，會(huì )涌現出一批世界級的城市，這些世界級城市當中都會(huì )有一些世界級的富豪擁有頂級豪宅，這是一塊。第二塊，城市的更新當中，未來(lái)十年大概城市當中20%到30%的人居住條件會(huì )改善，靠賣(mài)房子買(mǎi)新房，但是這些群體必須加杠桿，貸款，總的套現面積不會(huì )太大。這些由于城市更新帶來(lái)的換新房的人價(jià)格的總承受能力并沒(méi)有我們想得那么高，但還是可以的，前提是賣(mài)舊房。第三類(lèi)，1998年到房地產(chǎn)的市場(chǎng)，由于已經(jīng)擁有房的，二次購房、三次購房的更新需求，已經(jīng)差不多了。盡管農村還有7億人，這7億人的購房能力是相對薄弱的，這三個(gè)群體在未來(lái)會(huì )分化的越來(lái)越厲害。我們提供的產(chǎn)品必須服務(wù)于這三個(gè)群體，你要理解我未來(lái)蓋的房子是賣(mài)給誰(shuí)的。
第二個(gè)存量資產(chǎn)的分化也的確是存在的，萬(wàn)科的那種高增長(cháng)模式有可能在未來(lái)不一定適用了。因為中國盡管會(huì )涌現一批世界級的城市，但畢竟這些世界級城市你是看到的，就是北上廣深，少部分的城市，房?jì)r(jià)的本質(zhì)是什么？我覺(jué)得房?jì)r(jià)的本質(zhì)甚至不是居住的功能，房子不一定用來(lái)住，可不可以這么想？比如說(shuō)在被上廣深賣(mài)零平米的房子，居住功能消失了，請問(wèn)這套房子值多少錢(qián)？如果能上戶(hù)口，能有學(xué)區，可以有私人相關(guān)的服務(wù)，這零平米的房子就可以賣(mài)幾百萬(wàn)。因此未來(lái)在中國，盡管我們的增量市場(chǎng)還有，因為還有城鎮化率的一大段路。聰明的人一定會(huì )在一線(xiàn)及準一線(xiàn)考慮自己長(cháng)遠的配置，住宅的回報是2%，你為什么要拿？商業(yè)住宅是6%，所以存量的第二個(gè)概念，你必須看中國的哪些城市是未來(lái)優(yōu)質(zhì)有潛力的世界級城市，在這些城市中你要定義部分的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以后不可得，你必須要拿住。銷(xiāo)售類(lèi)的住宅，你只是為了維持現金流的平衡。你不可能現在拿住宅把商業(yè)寫(xiě)字樓賣(mài)了。第三個(gè)，各項政策都是緊的，按揭貸款緊，開(kāi)發(fā)貸緊，土地收儲貸緊。之前有專(zhuān)家在聊房地產(chǎn)的融資渠道，可以看到各種渠道都在收緊，在收緊的情況下你還能有多么快速的擴張？因此這種背景下，你也會(huì )說(shuō)如果我未來(lái)做的是商業(yè)或者寫(xiě)字樓，我當然要有一定的資產(chǎn)的持有能力，所以在中國地產(chǎn)行業(yè)的三端特別清楚，投資端、資產(chǎn)端，運營(yíng)端，你吃哪一端還是都吃，這個(gè)在存量格局下你要有自己的定位。不知道任總怎么選投資端，但是你肯定得自己率。
所以現在仍然是增量市場(chǎng)有潛力，存量市場(chǎng)開(kāi)始露真容，你要拿住存量市場(chǎng)當中最好的資產(chǎn)，你要考慮拿住這些資產(chǎn)當中你能不能hold住，你要考慮對你的現金的中長(cháng)期的平衡不發(fā)生挑戰。只有這樣的話(huà)，未來(lái)30年如果我們還有房產(chǎn)的話(huà)你就贏(yíng)了。
任志強：我糾正鐘偉幾個(gè)錯誤。第一個(gè)錯誤是賣(mài)房子最多的企業(yè)基本上都是蓋的爛房子，比如萬(wàn)科、恒大、碧桂園，可能你們的老總也在這兒，我說(shuō)的爛就是平均房?jì)r(jià)比較低的，高周轉的過(guò)程中都是靠一般的老百姓買(mǎi)房子。最優(yōu)秀的房子，你看銷(xiāo)售單價(jià)高的公司，銷(xiāo)售額沒(méi)這么大，因為典型的富人還沒(méi)有完全集中。所以他要蓋好房子的人做不到這么大的規模，因為沒(méi)有那么多的有錢(qián)人。所以增量和存量之間的關(guān)系不是在這里。
第二，他說(shuō)賣(mài)舊房買(mǎi)新房，但是賣(mài)舊房的人很多是窮人，我們從鏈家和我愛(ài)我家的調查材料中看出來(lái)，二手房交易最大量的是300萬(wàn)以下的，而1000萬(wàn)、500萬(wàn)以上的房子交易量很小。說(shuō)明這只是適當改善居住條件的人，在二手房里面最集中。你們可以同時(shí)去查查資料。那么這些人買(mǎi)房靠什么呢？70%的付款占大頭，就是因為他把破舊的房子賣(mài)了，破房子破到什么程度呢？北京有舊城改造區不能改造，都是平房，老百姓覺(jué)得不好，房?jì)r(jià)漲了，本來(lái)值500塊錢(qián)的，新蓋也就100塊錢(qián)，現在賣(mài)了15萬(wàn)，因為所有的破房子都是好學(xué)區房，所有的破房子都在城里最發(fā)達的地區。因此他的破房子是最值錢(qián)的房子，就是鐘偉說(shuō)的零平米也賣(mài)了好幾百萬(wàn)。因此這輪的房?jì)r(jià)讓所有的低收入家庭賺了大筆，而并不是很多人想象的那樣讓貧富差距拉大了，其實(shí)是縮小了。因為舊城區的窮人都是有房子的人，因為原來(lái)是分配房子的，或者是房改房，這個(gè)比例占到60%，商品房占的比例很小，在北京30%多一點(diǎn)。
再說(shuō)一個(gè)，這些房改房的租金收入多少呢？中國的房子不合理合房?jì)r(jià)不合理重要的原因是有50%多的房改房，所有的房改房的租金回報率都是幾百倍，幾千倍，比投資房地產(chǎn)和股票都賺的多。我們蓋的房子是274塊錢(qián)一平米，60平米的房子18000塊錢(qián)�，F在月租金8000塊錢(qián)一平米，你們說(shuō)說(shuō)這回報率是多少？?jì)蓚�(gè)月就賺一個(gè)房錢(qián)，就是因為中國有大量的房改房，在做市場(chǎng)的競爭。因此導致商品房的租賃價(jià)格反而降低，那只是為富人服務(wù)，而大量的租賃住房是因為房改房，回報率已經(jīng)很高了，把租金拉一拉，這是非常重要的一點(diǎn)。中國在擴率問(wèn)題的時(shí)候千萬(wàn)不要忘了我們的歷史，中國不是一個(gè)以商品房為主的國家。目前總量存量里面我們的商品房不到30%，在大部分的城市都不到30%，從全國來(lái)說(shuō)大概三四線(xiàn)城市可能連20%都不到，你們別以為都靠開(kāi)發(fā)商蓋房子才讓中國富起來(lái)了，錯了，我們都加起來(lái)現在大概1400萬(wàn)套，累計加起來(lái)也就是1.3億萬(wàn)套左右，還包括廉租房。我們現在城市有8億多人，剛才說(shuō)農村還有7億人，現在農村公布的數據不到6億人，不夠這些人住的。表面上看我們人均已經(jīng)有1.08套房子了，他們犯了一個(gè)錯誤了，我們7700萬(wàn)獨居人口，這里面有6000多萬(wàn)獨居人口的戶(hù)籍是在父母那兒，但孩子單獨住了。這個(gè)數據近三年以每年30%的速度增長(cháng)，未來(lái)兩年可能要達到2600獨居人口在城市里。如果按獨居人口計算我們現在最多是0.78一戶(hù)，還遠遠不夠一戶(hù)人家有一套房子的情況。所以增量和存量?jì)蓚�(gè)是并行的，重大城市里面可能有存量，大部分城市還是增量。
主持人：最后一個(gè)問(wèn)題。談?wù)勅绻娴牟粔艛嘧》客恋毓┙o了，房?jì)r(jià)會(huì )降嗎？現在農村集體用地可以租賃。
任志強：經(jīng)濟發(fā)達國家沒(méi)有一個(gè)國家是政府壟斷土地的，人家發(fā)達國家也發(fā)展得挺好的。他們?yōu)槭裁茨苓M(jìn)入發(fā)達國家呢？就是因為他們土地不是壟斷的。那么這些國家的房子價(jià)格比我們便宜嗎？我沒(méi)覺(jué)得。我倒覺(jué)得國家壟斷土地，比如香港那里的房子很貴，100萬(wàn)港幣一平米，中國大陸找不到那么貴的房子。但是美國在第五大道周?chē)姆孔哟蟛糠侄际?0萬(wàn)美金以上的一平米，中國沒(méi)有這么貴的房子，人家的土地沒(méi)壟斷，舊金山也有很貴的房子，洛杉磯也有很貴的房子，還有西雅圖都有貴房子，和這個(gè)沒(méi)什么關(guān)系。不要以為壟斷不壟斷起決定性作用，其實(shí)沒(méi)關(guān)系。完全市場(chǎng)化就是市場(chǎng)決定的，從全國的情況來(lái)看，1998年2000塊錢(qián)一平米的房子，大概用七到八年的時(shí)間突破了3000塊錢(qián)，然后用五年到六年的時(shí)間突破了4000塊錢(qián)。但是從6000塊錢(qián)到突破7000塊錢(qián)一年的時(shí)間，就是因為大量的房?jì)r(jià)漲價(jià)是在2004年“831”之后，土地被政府壟斷，而土地的價(jià)格飛漲。去年我們土地出讓的收入已經(jīng)超過(guò)了5萬(wàn)億，這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，過(guò)去都是3萬(wàn)億、4萬(wàn)億徘徊，去年超過(guò)了5萬(wàn)多億。也就是政府在往外抽老百姓的血，你讓房子還得拼命壓，不讓它漲價(jià)，這有點(diǎn)難，所以這是個(gè)兩難的事。鐘教授說(shuō)屁股坐在火山上，一會(huì )兒就燒焦了。這是很麻煩的事情。
鐘偉：中國政府對土地供應的壟斷會(huì )不會(huì )放松？我也不理解任教授的邏輯，他剛才講限購有可能土地會(huì )部分的私有化，我不做這樣天真的設想。但的確未來(lái)一段時(shí)間，中國的政府壟斷土地的格局會(huì )有微妙的變化。比如說(shuō)出讓主體以前是縣級以下，現在進(jìn)一步下沉了。比如說(shuō)土地出讓的用途，也可能會(huì )復雜化，以前無(wú)非就是產(chǎn)業(yè)的、工業(yè)的、住宅的，綜合的等等這么幾類(lèi)。未來(lái)土地的用途會(huì )變更。第三個(gè)要素就是土地出讓的年限，以前是50年、70年，未來(lái)也會(huì )壟斷。所以我覺(jué)得政府壟斷土地的基本格局不變，但是將來(lái)土地出讓的主體格局會(huì )多元化，包括鄉鎮的地區政府，包括國有企業(yè)，也可能是成為土地出讓的主體。那么出讓的方式和土地的用途會(huì )模糊，出讓的年限也會(huì )模糊，這會(huì )在一定程度上將來(lái)將來(lái)一段時(shí)間的土地市場(chǎng)混亂。如果政府適當的放寬土地出讓的壟斷性，那么在座的從中挑選的一些低有可能是最有潛力，值得拿的，而不是公開(kāi)市場(chǎng)上招牌掛的，也不是搞特色鄉鎮項目的，其中有一塊地潛力比較大，就是一線(xiàn)和準一線(xiàn)，目前企業(yè)拿在手里的工業(yè)用地，未來(lái)有可能改變土地的性質(zhì)潛力非常大。以至于已經(jīng)出讓掉的，如果在場(chǎng)外轉讓的一線(xiàn)和準一線(xiàn)的工業(yè)用地的價(jià)值，會(huì )存在改變用途的可能性。
任志強：他沒(méi)干過(guò)房地產(chǎn)，你們聽(tīng)他的算糟了。工業(yè)用地改是很難的，選倉庫用地，倉庫用地即使你把樓都蓋成倉庫了，但是裝的是人。它沒(méi)有土地的毛病。但是要工業(yè)用地都裝人就有毛病了。但可惜的是倉庫用地在過(guò)去比較少。千萬(wàn)別聽(tīng)鐘教授說(shuō)的拿的集體土地，那集體土地最后變成小產(chǎn)權房，你沒(méi)法弄。最后出了矛盾，征收集體土地的房子，這沒(méi)法弄。那么是不是集體土地最后要年年交土地使用稅，土地整地占用稅。搞不清楚，我想安全和風(fēng)險你們自己掂量，反正我不干。
