導讀：有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，土地出讓條款的嚴苛使得盈利模式的測算越來(lái)越復雜，盈利空間越來(lái)越小。房企在過(guò)去兩年拿的地，消化速度會(huì )放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復雜”的地塊，企業(yè)肯定會(huì )更加謹慎。
1月25日，北京拍賣(mài)朝陽(yáng)區、豐臺區共計3宗共有產(chǎn)權住房用地，總起拍價(jià)107.36億元，總出讓面積約15.73萬(wàn)平方米。其中，朝陽(yáng)區的地塊由中鐵建以總價(jià)16.8億元、溢價(jià)率12%競得；豐臺區兩宗地塊卻因無(wú)人報價(jià)而意外流標。
2017年全年，北京也僅有2宗住宅用地流拍。
今年開(kāi)年以來(lái)，全國土地市場(chǎng)延續了去年下半年“低價(jià)走量”的局面，但流拍、流標的現象仍然不斷出現。據各地官方信息，今年1月，長(cháng)沙、合肥、佛山等熱點(diǎn)城市均有土地流拍、流標記錄，長(cháng)沙、佛山的地塊甚至無(wú)人報價(jià)。
經(jīng)過(guò)政策的不斷加碼，在土地出讓中設置限制性條款已成為常態(tài)。其中，“限房?jì)r(jià)”條款因其對項目利潤的壓縮，使得房企在拿地時(shí)無(wú)比謹慎。分析人士指出，在今年的流拍、流標地塊中，這一條款的影響是最大的。
這可能反映出今年全年的土地市場(chǎng)走勢：除了土地出讓條款依然嚴苛外，企業(yè)對調控延續和市場(chǎng)下行的預期，將使其在土地市場(chǎng)的表現更加保守。多數受訪(fǎng)者認為，低價(jià)成交將是今年土地市場(chǎng)的常態(tài)，流拍、流標的現象也將有所增多。
消失的利潤
北京流標的兩宗地塊均位于南四環(huán)外的豐臺區花鄉白盆窯村，地段十分優(yōu)越。在目前的北京共有產(chǎn)權地塊中，屬于位置較佳者。
兩宗地塊住宅部分的規劃建筑面積分別達到131841平方米和158357平方米，是近年來(lái)北京少見(jiàn)的大體量項目。中原地產(chǎn)測算，按照41.78億和50.58億的起拍價(jià)格，再算進(jìn)非可售部分的成本，兩宗土地的樓面底價(jià)都將達到33000元/平方米。
在招標文件中，這兩宗地塊的居住部分被要求全部建設“共有產(chǎn)權住房”，但政府與企業(yè)的產(chǎn)權比例不詳。
令競標者望而卻步的關(guān)鍵因素，是銷(xiāo)售限價(jià)。按照規定，兩塊地的銷(xiāo)售價(jià)格都被限制在43000元/平方米（含全裝修費用）。也即，除去固定的土地成本外，項目的建安、財務(wù)、人力等成本，以及利潤部分，都被壓縮在每平方米10000元以?xún)取?/span>
有北京房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，當前小戶(hù)型項目的最低建安和裝修成本，也要在4000元/平方米左右，再算上財務(wù)成本、人力成本、銷(xiāo)售費用和各種稅費，這兩塊地的利潤空間已經(jīng)微乎其微。如果企業(yè)運營(yíng)能力差，很有可能虧本。
不僅如此，43000元/平方米的限價(jià)，在銷(xiāo)售時(shí)也幾乎沒(méi)有優(yōu)勢。21世紀經(jīng)濟報道了解到，在地塊周邊的銀地家園、天倫錦城、億城天筑等成熟小區中，當前小戶(hù)型房屋的銷(xiāo)售均價(jià)在45000元/平方米左右。
考慮到這些二手房都擁有完整產(chǎn)權，兩宗共有產(chǎn)權地塊微弱的價(jià)格優(yōu)勢，就顯得微不足道了。
此外，根據中原地產(chǎn)計算，若不考慮社區道路等因素，只單獨計算地塊本身，項目的實(shí)際容積率已經(jīng)達到3以上，居住舒適度相對不佳。這使得開(kāi)發(fā)商在操作中的騰挪空間很小。
因此，無(wú)論在盈利前景還是銷(xiāo)售前景上，上述兩宗地塊都缺乏足夠的競爭力。
值得注意的是，在此前的北京土地交易中，類(lèi)似的“虧本”項目并不乏人問(wèn)津。出于進(jìn)軍北京市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)占有率、占據品牌傳播高點(diǎn)等考慮，一些房企會(huì )獲取配建規模大、限制條件多、盈利空間小的地塊。但最近，這類(lèi)地塊受到的關(guān)注越來(lái)越少。
上述房企人士表示，2017年以來(lái)，北京的土地供應規模明顯增加，企業(yè)的選擇余地更大，對于一些整體質(zhì)量不佳、操作難度大的地塊，會(huì )選擇性地放棄。
盈利模型愈加復雜
今年以來(lái)，全國土地市場(chǎng)的流標、流拍現象頻繁出現，大部分項目的原因與北京類(lèi)似：土地底價(jià)偏高、“限房?jì)r(jià)”條款存在，使得項目利潤受到壓縮。
1月4日，位于長(cháng)沙市雨花區鄱陽(yáng)村的一宗地塊因無(wú)人報價(jià)而遭遇流拍。該地塊的起始樓面價(jià)為4710元/平方米，住宅部分的最高銷(xiāo)售價(jià)為7900元/平方米（不含精裝修價(jià)格），利潤空間不足。這也是今年長(cháng)沙的首宗限房?jì)r(jià)地塊。
1月12日，合肥肥西縣一宗巨無(wú)霸地塊遭遇流拍，原因是3位競買(mǎi)人的最高報價(jià)均未達到保留底價(jià)。此前的2017年11月，該地塊已經(jīng)遭遇過(guò)一次流拍。
1月17日，佛山高明區一宗商住用地因無(wú)人競價(jià)而流拍。該地塊起始樓面價(jià)為3409元/平方米，但最高限價(jià)5.1億元，折合樓面價(jià)5500元/平方米，同樣存在利潤空間不足的局面。
據中原地產(chǎn)統計，從2017年下半年開(kāi)始，全國經(jīng)營(yíng)性用地流拍、流標的現象明顯增多，達到111宗，當年上半年僅有67宗。該機構認為，除了土地出讓條款嚴苛外，還有房企資金壓力增大、市場(chǎng)預期不樂(lè )觀(guān)等因素。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，進(jìn)入2018年，土地出讓條款嚴苛的現象不會(huì )有明顯改變，甚至可能加劇。
他表示，從運營(yíng)角度看，各地政府力推的租賃住房、共有產(chǎn)權住房，本身就屬于低利潤的項目。如果這些地塊單獨出讓?zhuān)Σ粔�，可能�?huì )低價(jià)成交；如果以配建的方式出讓?zhuān)蜁?huì )影響整個(gè)地塊的質(zhì)量。因此，這些地塊占比加大，就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商拿地和運營(yíng)難度加大。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)還指出，“限房?jì)r(jià)”條款不會(huì )很快退出。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現年末“量?jì)r(jià)齊升”的表現，其中既有年末翹尾的慣性因素，也說(shuō)明部分區域市場(chǎng)存在反彈的壓力。因此，對價(jià)格的限制將繼續體現在土地出讓規則上。
1月下旬，青島、天津、廣州、武漢先后推出大量土地，均設有限制性條款。其中，天津的兩宗土地采取“限地價(jià)、競自持面積”方式確定競得人；青島的6宗土地采用“限地價(jià)、競人才公寓配建面積”的規則；武漢一宗地塊則祭出“四限”條款，即“限房?jì)r(jià)、限房型、限工期、限銷(xiāo)售對象”。
前述房企人士認為，這些條款使得盈利模式的測算越來(lái)越復雜，盈利空間卻越來(lái)越小。
該人士表示，市場(chǎng)肯定會(huì )在2018年進(jìn)入“小年”，過(guò)去兩年拿的地，消化速度會(huì )放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復雜”的地塊，企業(yè)肯定會(huì )更加謹慎。
中原地產(chǎn)指出，在當前的土地市場(chǎng)，流標、流拍占比并不高，但搶地積極性已經(jīng)明顯下降。隨著(zhù)調控的延續和市場(chǎng)的降溫，低價(jià)成交將是今年土地市場(chǎng)的常態(tài)，流拍、流標的現象也可能有所增多。
